Het vinden, huren of kopen van een ruimte voor je restaurant of horecapand zonder plan is alsof je de Makro binnenloopt zonder boodschappenlijstje. Je komt in feite voor een kilo appels en je gaat de deur uit met een zakje jonagold, een nieuwe kookplaat en €500 aan tuinmeubels.
Je snapt het wel: de locatie waar je je restaurant wilt openen heeft een serieuze impact op je kosten – zowel wat personeel, energie, overhead en marketing betreft.
Met andere woorden: het horecapand dat je uitkiest voor jouw zaak is waarschijnlijk de belangrijkste beslissing die je zal nemen als (toekomstige) horecaondernemer. Het goede nieuws? Je hebt alles volledig in de hand en als je de juiste berekeningen maakt, weet je precies of je een bepaalde locatie kunt veroorloven op basis van de verwachte zitcapaciteit en omzet per couvert.
Wij helpen je graag op weg in jouw zoektocht naar het perfecte horecapand voor jouw zaak.
Navigeer naar één van de hoofdstukken van dit artikel:
- Stel een realistisch budget op (en houd je eraan)
- Onderzoek de buurt waarin je horecapand ligt grondig
- Bereken hoeveel vierkante meters je nodig hebt
- Maak een realistische schatting van de omzet die nodig is om je kosten te dekken
- Beoordeel het potentieel van de locatie
- Tien manieren om te onderhandelen over de prijs van jouw horecapand
Een horecazaak beginnen?
Dan heb je een doordacht ondernemingsplan nodig. Download ons gratis sjabloon, start vandaag nog met het opstellen van jouw businessplan en maak van jouw toekomstige zaak een succes.
Stel een realistisch budget op (en houd je eraan)
Begin niet met het zoeken naar een horecapand om te huren zonder eerst een budget vast te leggen waar je je goed bij voelt. Houd bij het vaststellen van je budget het volgende in gedachten:
Geraamde inkomsten
Restaurateurs besteden doorgaans ongeveer 5-10% van hun omzet aan huur, gas en elektriciteit. Als je verwacht een maandomzet te genereren van €20.000 met een quick service restaurant in het hart van een bruisende stad, dan betekent dat je maandelijks tussen de €1.000 en €2.000 moet opzij leggen voor huur en kosten voor gas- en elektriciteit. Als je ervan overtuigd bent dat jouw sushi-restaurant in een buitenwijk van Antwerpen €75.000 aan maandelijkse inkomsten zal genereren, kun je tussen de €3.750 en €7.500 per maand aan de huur of afbetaling van je horecapand uitgeven. Met andere woorden: realistisch zijn is key.
Marktonderzoek
Hoe kun je nu weten hoeveel ruimte je je kunt veroorloven als je je zaak nog niet eens hebt geopend? Wel, door marktonderzoek uit te voeren. Vraag restaurateurs – concurrentie en concullega’s – in je omgeving met vergelijkbare concepten hoeveel omzet zij ongeveer halen en hoe dat in verhouding staat tot de huurkosten van hun horecapand.
Onderhandelingsmarge
Als een makelaar je een horecapand laat zien waarvan de prijs boven je budget ligt, maar waarvan de ruimte perfect aan je verwachtingen voldoet, zou je dan bereid zijn om je budget te verhogen? Kun je voldoende couverts per avond draaien en aan voldoende gasten geraken tegen een prijs waar je iets aan overhoudt na aftrek van alle vaste lasten?
Het is noodzakelijk dat je uitrekent hoeveel omzet je restaurant moet draaien om de kosten voor de huur van je horecapand, maar ook voor je personeel, gas, elektriciteit en andere overheadkosten, en de inkoop van producten en ingrediënten te dekken. Als je voor een horecapand gaat dat boven je budget ligt, moet je ook bereid zijn om een groter deel van je winstmarge af te staan.
Hope for the best, prepare for the worst
Als je omzet door onvoorziene omstandigheden een aantal maanden lager ligt dan verwacht, kun je dan nog steeds de huur van je horecapand betalen? De huurtermijn voor de meeste horecapanden is tussen de drie en negen jaar. Beschik je over een financiële buffer waar je in moeilijke tijden beroep op kunt doen? Zorg ervoor dat je een goed beeld hebt van je eigen buffer of bouw er op zijn minst één op voordat je op zoek gaat naar een geschikte ruimte voor je restaurant.
Als je alles hebt gedaan wat je kunt doen om het hoofd boven water te houden en desondanks moeite hebt om de huur te betalen, overweeg dan om opnieuw te onderhandelen met de verhuurder over de huurvoorwaarden. Als je omzet achterblijft door externe factoren, zoals aanhoudende bouwwerkzaamheden in de straat, problemen met nutsvoorzieningen, (crisissen of pandemieën?), is je verhuurder misschien bereid om opnieuw te onderhandelen over het huurcontract. De meeste verhuurders geven de voorkeur aan lagere maar vaste inkomsten dan dat ze opnieuw op zoek moeten gaan naar nieuwe huurders.
Onderzoek de buurt waarin je horecapand ligt grondig
Het motto “locatie, locatie, locatie” is niet voor niets één van de belangrijkste slogans in de makelaarswereld. Waar wil je dat je restaurant zich bevindt? Tom Scarda, CEO en oprichter van The Franchise Academy, adviseert restaurateurs om de locatie van een pand grondig te onderzoeken op basis van de onderstaande acht factoren:
- Buurt
- Straat
- Nabijgelegen concurrenten
- Omzet
- Klantenbestand
- Voetgangersverkeer
- Sfeer
- Toegankelijkheid
1. Buurt
Wil je in een prestigieus gebied zitten, of in een omgeving die in opkomst is? Hoewel beide opties voor- en nadelen hebben, moet je wel zeker weten dat je doelgroep in deze omgeving woont of er regelmatig komt.
2. Straat
In wat voor straat wil je dat je restaurant gevestigd is? Je moet een flink bedrag neertellen voor een pand in winkelstraten, maar een horecapand buiten het centrum kan betekenen dat je veel geld kwijt bent aan marketing om mensen van de locatie van je restaurant op de hoogte te brengen. Ga op zoek naar een horecapand dat je het meeste zichtbaarheid geeft als wat je budget toestaat.
3. Nabijgelegen concurrenten
Welke andere horecazaken zitten er in de buurt? Als je een smoothiezaak wilt openen in een pand naast een sportschool, helpt dat om een hogere omzet te generen. Als er echter al meerdere smoothiezaken in de buurt zijn, dan wordt het een stuk moeilijker om op te vallen.
Houd rekening met de concurrentie en complementaire horecazaken in de buurt van een potentiële locatie. Als zich op jouw locatie gelijkaardige zaken bevinden die zich bovendien op dezelfde doelgroep richten, zal je naar alle waarschijnlijkheid je marketinguitgaven moeten verhogen om klanten te trekken. Als er horecazaken zijn die jouw concept aanvullen, zou je kunnen proberen een strategisch partnerschap aan te gaan waarbij je klanten aanmoedigt om zowel jouw horecazaak als die van je anderen te bezoeken.
4. Omzet
Wees op je hoede voor ruimtes, straten of buurten die vaak worden overgeslagen. Oké, je bent een geboren ondernemer en matcha is momenteel misschien helemaal hip en happening, maar als de bedrijfsruimte of het gebied niet voor anderen heeft gewerkt, is de kans groot dat het ook niet voor jou en je matcha-café zal werken. Neem de tijd om een locatie te vinden waar je zaak tot bloei kan komen.
5. Klantenbestand
Staat de buurt bekend om het aantrekken van het soort klanten waarnaar je op zoek bent? Barst jouw buurt van het doelpubliek dat je op het oog hebt? Je zou gebruik kunnen maken van de wijk- en buurtstatistieken van het CBS om inzicht te krijgen wie er waar precies woont en om te zien of de demografische gegevens aansluiten bij de doelgroep van jouw restaurant.
6. Voetgangersverkeer
Is de buurt dichtbevolkt? Kun je vertrouwen op veel passage en voetgangersverkeer of moet je meer investeren in marketing om klanten aan te trekken? Ook dit zijn factoren om in je budget rekening mee te houden.
7. Sfeer
Bezoek de buurt zowel overdag als ‘s avonds. Past jouw bedrijf bij de sfeer van de buurt? Is er genoeg (of teveel?) te doen? Of ontbreekt er net een zaak zoals die van jou?
8. Toegankelijkheid
Is het pand goed bereikbaar met het openbaar vervoer? Is er (voldoende) parkeergelegenheid?
Zorg ervoor dat de locatie van je restaurant aantrekkelijk en toegankelijk is voor potentiële klanten, afhankelijk van je doelgroep: parkeerplaats voor auto’s, fietsen, nabijheid van een bus- of tramhalte, een treinstation, en dergelijke.
Bereken hoeveel vierkante meters je nodig hebt
Hoeveel ruimte heb je nodig voor je restaurant? Hoe groter je horecapand, hoe hoger het prijskaartje dat eraan hangt. Hoe minder ruimte, hoe minder gasten je in het restaurant kunt bedienen. Toch hebben kleinere locaties ook een aantal voordelen.
Ten eerste, als je minder vierkante meters aan horecapand hebt, kun je meer aandacht besteden aan je gasten en een meer intieme ervaring bieden. Ten tweede betekent een kleinere ruimte dat je minder personeel hoeft in te huren en dus lagere personeelskosten hebt.
Houd rekening met deze factoren bij het bepalen van hoeveel ruimte je nodig hebt voor je restaurant.
Concept
Het concept en de manier van bediening van jouw restaurant hebben een invloed op de hoeveelheid ruimte waarover je moet beschikken. Voor een afhaalrestaurant kan alleen een afhaalbalie genoeg zijn, terwijl een café of full-service restaurant voldoende zitplaatsen nodig heeft. Richtlijnen raden je aan om 60% van je vierkante meters te besteden aan het eetgedeelte en de resterende 40% aan het keukengedeelte.
Houd ook rekening met de brancherichtlijnen voor de zitruimte per klant. Zo houden fastfoodrestaurants 1- 1,3 vierkante meter per stoel aan, terwijl luxe restaurant hun klanten 1,6 -1,8 vierkante meter per stoel geven.
Ruimte voor evenementen
Wil je dat je restaurant dienst doet als feestzaal of evenementenruimte? Bedenk hoeveel meer ruimte je nodig hebt voor een eigen eetruimte.
Maximaliseer ruimte
In steden zoals New York waar bedrijfsruimte tot de duurste ter wereld behoort kan een grotere ruimte de winst flink omlaag halen en is het soms zelf ronduit onmogelijk om een horecapand gaande te houden. In dure steden is het belangrijk om goed na te denken over hoe je het meeste uit een kleinere ruimte kunt halen. Laat het concept en het budget van je restaurant bepalend zijn voor de omvang van je bedrijfsruimte.
Maak een realistische schatting van de omzet die nodig is om je kosten te dekken
Vergeet niet dat de bedrijfsruimte die je kiest een groot effect heeft op je dagelijkse activiteiten, je vaste kosten en het aantal klanten dat je kunt bedienen, en tot slot dat je behaalde omzet hoog genoeg moet zijn om alles te kunnen betalen – en winst over te houden.
Om erachter te komen hoeveel je per stoel moet verkopen om een bedrijfsruimte te kunnen veroorloven, moet je het volgende doen:
- Bereken de prijs per vierkante meter van je horecapand
- Bereken het aantal vierkante meters per klant
Hoe bereken je de prijs per vierkante meter van een horecapand
De kosten per vierkante meter van een horecapand zijn van invloed op het aantal mensen dat je kunt bedienen en hoeveel je in rekening moet brengen voor je foodcost om winstgevend te blijven. Op de Zuidas in Amsterdam ligt de prijs voor handelspanden tussen de €200 en €265 per vierkante meter. In Gent ligt gemiddelde een pak lager, met prijzen die schommelen tussen de €45 en €90 per vierkante meter.
Bereken het aantal vierkante meters per klant
De feitelijke eetruimte van een horecapand komt gemiddeld neer op 60% van het totale aantal vierkante meters van de meeste restaurants. De overige 40% wordt meestal gebruikt voor keuken, opslagruimte, sanitair en personeel.
Hoeveel vierkante meter je toewijst aan elke zittende gast, hangt af van het soort horecazaak die je wilt openen, maar hier zijn enkele algemene richtlijnen:
- Sterrenrestaurant: 1,6 tot 1,8 vierkante meter per persoon
- Normaal restaurant: 1,1 tot 1,4 vierkante meter per persoon
- Fastfoodrestaurant: 1 tot 1,3 vierkante meter per persoon
Beoordeel het potentieel van de locatie
Naast externe factoren zoals locatie en prijs, is het belangrijk om na te denken over het lange termijn potentieel van het horecapand waar je op oogt en rekening te houden met interne factoren zoals de staat van het pand en over welke faciliteiten het beschikt voor je een huurovereenkomst ondertekent.
Aanwezige faciliteiten
Wil je een ruimte die praktisch instapklaar is, of ga je de uitdaging aan om het pand aan te passen aan je eigen wensen en behoeften? Je moet natuurlijk altijd wat werk verrichten om een pand aan te passen, maar sommige panden vereisen minder werk dan andere.
Als je een voormalige horecazaak overneemt en van plan bent om er een gelijkaardig concept te beginnen, is het pand mogelijk al voorzien van alle benodigdheden en hoef je nog maar een paar kleine wijzigingen aan te brengen. Het kost natuurlijk veel meer werk, tijd en geld om van een voormalige tandartsenpraktijk een restaurant te maken. Opnieuw: keep it real.
Houd er ook rekening mee dat de staat van een horecapand sterk de prijs beïnvloedt. Als je een lage maandelijkse huur kunt afspreken omdat het pand verwaarloosd is, en je het goedkoop (zelf) kunt opknappen dan kun je natuurlijk best geld besparen.
Voorzieningen
Droom je van een terras als het mooi weer is? Dan mag een buitenruimte niet ontbreken op je wensenlijstje. Wil je een locatie aan het water of neem je genoegen met een waterornament in je restaurant? Bedenk dus op welke onderdelen je compromissen kunt sluiten en welke zaken nu eenmaal onmisbaar zijn voor jouw horecapand. Als je een goed beeld hebt van hoe het ontwerp van je restaurant eruit moet zien voordat je een pand gaat huren of kopen, helpt dat om te zorgen dat het horecapand in kwestie voldoet aan al je wensen.
Bovendien kan het hebben van een visie voor je restaurant je helpen om het potentieel van een pand te zien.
Tien manieren om te onderhandelen over de beste prijs voor de locatie voor je restaurant
Oké, je hebt jouw perfecte horecapand voor jouw zaak in het vizier. Probleem: de vraagprijs. Weet gewoon dat er manieren bestaan om te onderhandelen met verhuurders en makelaars. Huur- of verkoopprijzen staan haast nooit in steen gebeiteld. Het enige wat je nodig hebt, is weten hoe je zo’n situaties het best aanpakt. Wij zetten je met plezier op weg:
- Wees bereid om nee te zeggen
- Overweeg om een makelaar in de arm te nemen
- Wees subtiel
- Zorg dat je feedback krijgt van andere huurders van het pand
- Overweeg om het eerste aanbod af te slaan
- Schat je onderhandelingspositie in
- Vraag om meer dan je nodig hebt
- Kijk uit voor fantoom ruimte
- Onderhandel – altijd
- Schakel hulp in
1. Wees bereid om nee te zeggen
Bij het onderhandelen over een huurovereenkomst is het vooral belangrijk rationeel te blijven en objectieve beslissingen te nemen.
Als je verliefd bent geworden op een horecapand, maar het is simpelweg te duur en de eigenaar van is niet bereid om de huurprijs te verlagen, wees dan bereid om gewoon nee te zeggen en weg te lopen. Koste wat kost een schitterende locatie huren die je je niet kunt veroorloven, kan nefast zijn voor je toekomst als ondernemer. Het kan ertoe leiden dat je niet genoeg omzet hebt om je rekeningen te betalen of om de opstartkosten van je restaurant te dekken.
Het klinkt mogelijk niet als een manier om te onderhandelen, maar soms zijn bepaalde horecapanden nu eenmaal te duur om waar te maken.
2. Overweeg de voor- en nadelen van het inhuren van een makelaar
Hoewel het verleidelijk kan zijn om met een makelaar in zee te gaan in je zoektocht naar een geschikt horecapand, is het belangrijk om in gedachten te houden dat zij eerder voor de verhuurders dan voor jou werken. Het is hun doel om de hoogst mogelijke huur vast te stellen voor de verhuurder, en zelf een aardig bedrag aan commissie opstrijken. Niet om de huurder de best mogelijke deal te bezorgen.
Hoe langer je huurperiode, hoe hoger de huurprijs en hoe meer ruimte je huurt, hoe meer geld de makelaar aan zo’n deal verdient.
Als je meerdere locaties onder de loep neemt, overweeg dan om rechtstreeks contact op te nemen met de verhuurder die het pand aanbiedt in plaats van met een makelaar die je gewoon horecapanden laat zien van andere verhuurders – of makelaars.
3. Wees subtiel
Als huurder of koper is het belangrijk om niet in je kaarten te laten kijken door de verkoper, verhuurder of makelaar.
Als je dingen zegt zoals: “In deze ruimte zouden onze tafels gemakkelijk passen” of “Ik vind het geweldig dat het originele lijstwerk nog aanwezig is,” laat je merken dat je geïnteresseerd bent in het horecapand en dat je al je voorstelt dat je daar je restaurant of winkel zal openen. Vermijd dus duidelijke koopsignalen, omdat deze je onderhandelingspositie kunnen verzwakken.
4. Zorg dat je feedback krijgt van andere huurders van het pand
Zijn er meerdere huurders aanwezig in het gebouw waar jij je horecazaak in wilt vestigen? Goed, want zij kunnen feedback geven over de verhuurder van het horecapand. Wordt het pand goed onderhouden? Zijn de huurprijzen stabiel? Zijn de huurders van plan om hun huurtermijn te verlengen? De informatie die je van de andere huurders krijgt, kan van pas komen tijdens de onderhandelingen.
5. Overweeg om het eerste aanbod af te slaan
Zelfs als het eerste aanbod binnen je vastgestelde budget valt, zijn de makelaar en de verhuurder misschien bereid om hun prijs te verlagen, maar als je daarop niet aandringt, zal je nooit weten of dat het geval is.
Vaak ligt het eerste aanbod dat je krijgt te hoog. Veel makelaars vragen namelijk in eerste instantie een hoger bedrag zodat ze meer ruimte overhouden om te onderhandelen.
De meeste makelaars gaan ervan uit dat je met een tegenbod komt en calculeren dit in bij het eerste aanbod dat ze doen. Probeer daarom altijd af te dingen op de oorspronkelijke vraagprijs voor de beste huurprijs. Wees daarom niet bang om het eerste aanbod af te slaan, aan te geven dat het te hoog is en met een tegenvoorstel te komen.
6. Schat je onderhandelingspositie in
Er zijn verschillende zaken die meespelen in je algehele onderhandelingspositie en de druk die je kunt uitoefenen tijdens het onderhandelen, zoals de leegstand van het gebouw en de omloopsnelheid van de huurders.
Andere factoren zijn of je een franchise of een onafhankelijk restaurant opent, je verleden als ondernemer en je financiële geschiedenis. Houd daar rekening mee als je van plan bent om een lager tegenaanbod voor te stellen. De verhuurder kan mogelijk ook onderzoek hebben gedaan naar jou.
7. Vraag om meer dan wat je eigenlijk nodig hebt
Als je het niet vraagt dan kom je er nooit achter. Stel nu dat jij de eerste twee maanden huur gratis wilt – vraag dan om zes maanden. Denk aan hoe makelaars in eerste instantie een hoger bedrag vragen om meer onderhandelingsruimte over te houden.
Wat is beter? Vragen om twee maanden gratis huur en er geen krijgen of vragen om zes maanden en er ‘slechts’ drie krijgen? Durf meer te vragen dan wat je nodig hebt.
Het kan nooit kwaad om iets te vragen. Een nee heb je, en een ja kun je krijgen. Verhuurders verwachten dat je onderhandelt en het ergste wat je kan overkomen is dat ze bij nee blijven; het beste dat ze je verzoek tegemoet komen.
8. Kijk uit voor “fantoom” ruimte
Veel horecaondernemers betalen per vierkante meter, maar krijgen minder meters dan waarvoor ze betalen. Overweeg om de ruimte onafhankelijk te laten opmeten om er zeker van te zijn het gaat om een eerlijke prijsberekening. Zeker in dure steden kunnen een paar vierkante meters een substantieel verschil maken.
9. Onderhandel – altijd
Onderhandelen over een huurovereenkomst is een proces. Per definitie zouden beide partijen ervan uit moeten gaan dat er over en weer wordt geboden, tussen jou, de makelaar en de verhuurder.
Als je niet onderhandelt, loop je het risico niet te krijgen wat je wilt of, erger nog, onbewust akkoord te gaan met een deal die maar voor één partij gunstig is. Wees niet bang om de tijd te nemen en de onderhandelingen in fasen te laten verlopen, en als dingen niet gaan zoals je wilt, op zoek te gaan naar een andere geschikte locatie. Laat je niet onder druk zetten, maar neem de tijd om grondig na te denken over een aanbod.
10. Vraag om hulp
Of je het nu draait of keert: kennis is macht. En of je je nu verdiept in huurwetgeving, contact opneemt met andere restauranthouders om van hun ervaring te leren of contact zoekt met een ervaren horeca consultant, je kennis bijspijkeren over het huren of leasen van een horecapand voordat je je er halsoverkop instort, kan een wereld van verschil maken.
En heel belangrijk: laat de huurovereenkomst altijd eerst nalezen door een deskundige voordat je je handtekening eronder zet.
Tips voor het vinden van het perfecte horecapand voor jouw restaurant
Het horecapand dat je voor je restaurant kiest, kan je zaak maken of breken. Er zijn veel factoren die een rol spelen bij het beslissen of een horecapand geschikt is voor jouw restaurant – of niet! Om het nogmaals samen te vatten, zetten we de belangrijkste punten waarmee je rekening moet houden bij het huren van een ruimte op een rij:
- Budget: Hoeveel kun je je veroorloven?
- Locatie: Waar zal je restaurant het beste gedijen?
- Grootte: Hoeveel ruimte heb je nodig voor je concept en manier van bediening?
- Potentieel: In welke staat wil je dat de ruimte zich bevindt en aan welke eigenschappen moet het voldoen?
Houd deze zaken in gedachten in je zoektocht naar het ideale horecapand om ervoor te zorgen dat de ruimte waar je uiteindelijk voor gaat je zowel op een kort als op een lange termijn pad naar succes zet.
Benieuwd hoe Lightspeed je nog kan helpen bij het starten van jouw horecazaak? Neem vandaag nog contact op met één van onze experts en kom het zelf te weten.
Nieuws en handige tips, speciaal voor u.
Alle tools om uw onderneming te doen groeien, rechtstreeks in uw inbox.
